物业管理工作涉及面广，与人民群众生产生活息息相关，直接影响到社会和谐稳定和人民群众安居乐业。近年来，随着经济社会发展，生活水平不断提高，随着城市化步伐的加快和深度的提高，业主和物业服务企业之间的纠纷越来越成为现代城市中日益凸显的矛盾，并呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。这几天因疫情原因实施的小区封控措施，再次将物业服务企业推向前台。

本文通过研读《民法典》在物业服务管理方面的创新规定，对比前后变化，梳理出物业服务企业的一些新变化，希望对物业服务企业以及为物业企业提供法律服务的同行有所帮助。

《民法典》颁布前的物业管理法律体系，是以《物权法》作为基础，以《物业管理条例》为主干，以各个地方出台的物业管理方面的地方性法规为补充，组成的的三级法律体系。《物权法》作为三级法律体系当中效力层级最高的法律，并未对物业管理所涉及的问题做出全面性规定，而是将物业有关内容编入了第六章“业主的建筑物区分所有权”中，着重在与物权有关的问题上对业主享有权利的物业范围做出了规定，同时也涉及到了业主决议事项、维修资金使用的部分内容。

物权法虽然规定了物业有关的部分问题规则，但是规定的内容、范围都不够全面，对包括物业公司利用业主共有部分产生收益如何处理、维修资金使用后的补充、物业服务的权限和界限等问题，都没有作出明确的规定。因此，在物业服务纠纷案件的司法审判实操中，国务院出台的《物业管理条例》和各个地方出台的物业管理地方性法规的适用反而更为频繁。

继2003年《物业管理条例》首次以国家行政法规形式确立物业管理制度之后，2021年1月1日正式实施的《民法典》以国家基本法的形式对物业管理活动予以确认，将物业服务合同作为有名合同正式入典，将对物业服务行业产生革命性、里程碑的影响，可以说，《民法典》的颁布奠定了物业管理服务的民事法律基础地位，掀开了物业服务法治建设新篇章，加速了物业服务行业的法制化进程。

此次《民法典》作为我国民事法律制度的集大成者，其亮点之一，就是对物业管理活动从不同角度进行了一系列调整和规范，物业服务方面的规定横跨了物权编、合同编、侵权责任编，除了总则和各分编中的普遍性规定以外，合同编在合同法基础上新增“物业服务合同”一章共14条，物权编中对物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定，修订了11条，侵权责任篇中对侵权责任法中“建筑物和物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订。通过这些新增和修订，可以看出物业服务的一些新变化。

（一）在法律层面确定了“居民委员会”在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。

鉴于各个街道辖区内均有多个住宅小区，随着法律规范的日益完善和业主法律意识的提高，对设立业主大会和选举业委会的需求也越来越急迫。而街道作为基层人民政府，承担着多项行政管理任务，这种情况下，《民法典》第277条在原《物权法》第75条基础上，将“居民委员会”写入其中，并赋予其在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。该规定的积极意义是，通过对居民委员会职能设立，继而对相关工作人员进行专门的法律培训变为可操作，由此培养出一批熟悉掌握《物业管理条例》以及相关法律法规的人员，对各个小区设立业主大会和选举业委会进行专业、常规的指导和协助，使业主大会设立以及业委会选举等环节更符合法律规定，从而减少由于对法律要求的程序和实体内容不掌握而带来的选举业委会工作时间和精力上的虚耗，进而吸收业主们对业主大会开会难、业委会成立难的情绪，为创建和谐小区，和谐社会奠定基础。

（二）增加业主决定建筑区划内重大事项的范围。

《民法典》第278条在《物权法》第76条业主共同决定事项基础上增加两项内容：一是将之前的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分成两项，分别变为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，拆分的目的是为了针对筹集和使用使用不同的表决通过比例，因为筹集和使用所对应的事项和法律后果毕竟是有区分的。如此区分也便于在急需维修资金时使其表决效力提高，真正发挥维修资金的价值。二是增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。该规定虽然早在最高人民法院法释【2009】7号第7条予以了明确，并在司法实践中予以适用，但是从法律乃至于法典的层面将该条写入，进一步让我们体会到“民法如慈母般的眼神中，每个人就是整个国家”的仪式感和庄严感。

（三）调整了业主决议事项的表决规则。

《物权法》第76条规定了特殊事项（改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项）的双三分之二多数决（即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意）和一般事项（制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）的双过半数决议通过（即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的规则。

针对于业主决议事项的表决问题，《民法典》第278条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”对比物权法规定的业主共同决定事项的表决通过要求，民法典设置了“参与表决”的比例要求，并将决议通过的基数设定为参与表决业主的专有部分面积和人数，实际上，民法典的这种规则改变，虽然提高了相关事项的决议通过比例，但是将基数从全体业主降低至参与表决的业主范围内，实际降低了相关事项表决通过的难度，赋予了业主对小区事务的自主决定权。也使业主急需解决的问题不因过度民主表决化而降低了表决效率，导致最终严格保护的权利变成了权利的羁束。

（四）业主将住宅改变为经营性用房的，除符合法律规定，还需经过有利害关系业主的一致同意。

物业小区时常有遇到某业主将住房改变为小吃部、改为日租房、改为美容院等，影响到相关邻居的合法权利。之前《物权法》第77条和最高院司法解释法释【2009】7号也规定了这种行为需要经过有利害关系的业主同意。但《民法典》第279条着重强调“一致”同意，即针对该事由，不适用多数决的情形，法律保护每一个利害关系业主的权利，每一个利害关系业主都有一票否决权，对住宅改经营用房的行为说不。

（五）明确维修资金的使用范围，新增紧急情况下使用维修资金的规定。

《物权法》第79条规定经业主共同决定，维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。但实际生活中，物业共有部分不仅涉及电梯水箱，还有更重要的屋顶、外墙、楼体外檐、外墙立面、共用排水设施等等，而且不仅涉及维修，有的还需要更新改造。因此结合实际生活中的问题，《民法典》第281条扩充了维修范围（增加了屋顶、外墙、无障碍设施等）并增加了维修的方式（包括更新、改造）。

同时鉴于现实中有些物业小区存在急需维修的项目，比如说外墙面临脱落，排水设施功能障碍、公共围栏破损严重等，可能危害人身、财产安全的，赋予了业主大会或者业主委员会依法申请使用维修资金的权利，该项规定将切实解决目前很多小区急需维修的项目因业主召集开会难，有没有其他变通方法而导致业主之间或者业主与物业服务单位以及业主与主管部门间产生矛盾。

（六）进一步确认共有部分收入归属规则。

长期以来，物业服务企业经常利用自身提供物业管理的优势和便利条件，将小区广告收益、车位出租、外墙使用等所得的收益，作为物业服务费以外的隐性收入，业主并没有享受到共有部分所带来的收益。物业服务企业所得的收益，更是一笔糊涂账，是永远“算不清”的一笔钱，日常生活中，不协商，不通知、不公示业主公共部分使用和收益的情况比比皆是。究其原因，一方面是物业服务在我国发展的时间并不长，法律规范的建设还很不完善，另一方面是这些问题涉及到全体业主的利益，而非一家一户业主的利益，业主的关心程度和监督意识存在缺失，当然也有物业服务企业应为物业费收取比例较低，不得已采用使用业主共有部分进行经营的方式来补贴运营成本、获取利润的问题。

《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”从法理上讲，物业服务企业对业主共有部分享有的只能是管理权，但是在目前业主共有部分经营基本上由物业服务企业主导的情况下，《物业管理条例》忽视物业服务企业就促成业主共有部分经营所支出的合理成本，也是不够公平的。《民法典》的该项规定对于解决业主和物业服务企业之间关于物业服务企业利用共有设施所产生的的收益如何分配起到了积极的立法规范作用，相较于《物业管理条例》第54条关于“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”是一个新的进步。

（七）扩大并明确了物业服务企业的义务范围。

长期以来，对物业服务企业是否应承担安保义务以及安保义务的界限问题，不论理论界还是司法实操中一直争论不休。比如，对于业主家中发生失窃，业主起诉要求物业服务企业进行赔偿的案件，一般法院会在物业公司证明其履行较低安保义务标准的情况下（比如设置监控摄像头、保安人员执勤到位等）会考虑对物业服务企业给予免责。而业主所签署的物业服务合同往往是物业服务企业提供的格式文本，对于物业服务企业的服务内容范围都是能简则简，这也是业主对物业服务不满，而物业服务企业却认为自身已经履行了必要的物业服务内容、业主要求超出了正常范围，由此引发了大量的纠纷。

《民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”该规定对物业服务企业的义务范围进行了明确。相较现行《物业管理条例》，民法典则更加具体、细化，增加了物业服务企业应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，同时授予了物业服务企业对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为采取措施制止的权利。

（八）疫情常态下物业服务企业的职责。

2020年新冠疫情的爆发，《民法典》在制定时在第285条第2款新增“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作” 在后疫情时代背景下的今天，物业服务企业被赋予了新的使命，其既是物业服务合同的履约方，也肩负着维护小区治安、消防、公共设备及环境保护的管理责任，同时也是配合执行政府管控的协助执行者。责任的承担意味着风险的共存，物业服务企业如何在履行责任的同时，有效规避相应的法律风险，成为其不得不思考和解决的一个问题。

（九）进一步规范对物业费催缴手段。

物业费的追索具有标的额较低、诉讼成本相对较高的特点，所以现实中出现了一些物业服务企业多年无法收回的物业费呆坏账，同时还存在超出诉讼时效的潜在风险。物业费追索的上述特点导致物业服务企业首先考虑避免通过起诉的方式来追偿物业费，大部分物业服务企业还是倾向于利用其管理小区的便利条件，对欠费业主车辆进入小区设置障碍、断水断电等方式进行催缴，反而增加了与业主的矛盾。

民法典944条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”该条对物业费的催缴方式进行了明确限定，尤其对于采取停止供电、供水、供热、供燃气等干扰业主正常生活的方式催缴物业费做出了明确禁止。该规定无疑保障了业主的合法权益，使物业费催缴与业主正常生活之间进行了防火墙隔离，但是从物业服务企业的角度而言，追索物业费救济途径单一、效果有限的问题恐怕仍旧难以解决。

（十）侵权责任编就高空抛物增加了物业服务企业的责任。

此前《侵权责任法》第87条针对高空抛物造成他人损害，如果难以确定具体侵权人的，推定可能加害的建筑物使用人负有责任并给予受害人补偿。《民法典》第1254条规定，物业服务公司对于建筑物中抛掷物品或者建筑物掉落物品，有义务采取必要的安全保障措施。如果出现造成他人损害这类情况的发生，物业公司不能证明采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的相应侵权责任。

该条规定，属于新增内容。高空抛物致人受损，车辆及其他物品受损事故常有发生，此前并没有相关法律从高空抛物角度来规定物业公司承担责任，相关主体想追究物业公司责任大多从物业公司对车辆具有保管义务，对业主及业主财产具有一定的安保义务考虑。该条规定下，物业公司如果想避免该类时间带来的损失，应该针对高空坠物尽到提示义务（比如张贴通知、公告）、采取一定的防范措施如设置隔离网、墙、物，甚至安装监控摄像等，以便于在承担举证义务时能证明已经尽到合理注意义务并充分提示和预防，进而避免承担相关法律责任带来损失。