上一篇文章“静昇研究 | 建设用地使用权有偿续期规则下的问题探究（一）”，笔者主要讲述了我国建设用地使用权续期的立法变迁情况，笔者接下来将针对具体问题进行浅析。

《民法典》第三百五十九条后半句确立了住宅建设用地使用权有偿续期，减免例外的规则。业主在建设用地使用权期限届满后势必会承担相关费用，这看似与房开企业无关，但是《暂行条例》规定居住用地最高年限为七十年、商业用地最高年限为四十年、综合用地最高年限为五十年。部分房开企业隐瞒土地用途，将五十年的综合用地混淆为七十年的住宅用地销售给业主；或者由于各种原因，房开企业售卖房屋的建设用地使用权剩余期限较短，而房开企业并没有将相关信息告知给业主。

由此引发的诉讼在近几年逐渐增多，相关的诉讼案件主要分为以下两种：

（1）将五十年的综合用地混淆为七十年的居住用地。

在周某、代某诉贵州某房地产开发商有限公司（以下简称“某房开公司”）商品房销售合同纠纷一案中，某房开公司取得的建设用地使用权，属性为商住用地，出让年限为50年。随后周某、代某与某房开公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉小区商品房，合同约定土地使用权年限为70年。此后，周某、代某在办理不动产权证书时发现其购买的房屋建设用地使用权年限仅为50年，遂向法院提起诉讼，要求某房开公司赔偿7万余元的损失。

法院认为，某房开公司已经将涉案土地使用权证进行了现场公示，应当视为告知了土地的土地使用权期限，合同记载的70年土地使用权年限，属于合同瑕疵，不影响合同履行，对此某房开公司不构成合同违约。即使认定合同记载土地使用权年限为70年的行为属于违约，根据《物权法》住宅建设用地使用权自动续期的规定，涉案房屋用地的土地实际使用年限与合同约定不符并不会对周某、代某造成实际损失。同时涉案土地是否需要续缴土地出让金及数额在当前情况下无法明确，且合同中无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于周某、代某的可预见损失。因此法院判决驳回原告周某、代某诉讼请求。

在本案中，法院认为某房开公司隐瞒土地性质没有给业主造成实际损失，在判决时无法明确土地使用权续期费用的具体损失，驳回了业主的违约赔偿请求。但是随着相关法律的施行，等到法律法规规定更为完善后，住宅建设用地使用权的续期费用缴纳标准也将得到明确，上述类似案件中业主的违约赔偿请求就会有法律依据，房开企业就会赔偿业主相关损失。

（2）未告知土地使用权剩余年限较短的事实

在李某与惠州市某房地产有限公司（以下简称“某公司”）商品房销售预约合同纠纷中，被告某公司开发的某楼盘属于住宅用地，土地使用权年限为70年。但是由于某公司的原因，在案涉楼盘销售时，土地使用权年限仅剩28年。原告与某公司在签订《商品房认购协议书》时，某公司并未告知原告相关事实。后原告在与某公司准备签订《商品房买卖合同》时发现土地使用权年限严重不足的情况，遂拒绝与其签订合同。并向法院诉讼请求解除双方之间的认购协议书以及要求某公司返还购房定金。

审判法院认为，原告未能与某公司最终签订《商品房买卖合同》的原因，在于涉案房屋所在楼盘的土地适用权剩余年限仅剩28年，而这一事实原告在签订涉案的认购协议书时并不知情。某公司作为房屋出卖人，有义务有能力将房屋的基本信息情况告知买受人，但是本案没有证据显示某公司已经尽到明确告知买受人剩余土地使用权年限的义务。因此法院判决解除原告某公司之间的《商品房认购协议书》，某公司返还原告购房定金。

在本案中，房开企业与购房者签订认购协议书时，有明确告知房屋土地使用权剩余年限的义务。若房开企业未履行告知义务，可导致认购协议书解除并返还购房者的定金。

从上述案例来看，房开企业有如实告知购房者土地使用权年限的义务，如房开企业未履行告知义务会有以下法律后果：一是导致商品房认购协议书解除，房地产开放商返还购房者购房定金；二是已经签订《商品房买卖合同》的，法院会认定房开企业未告知购房者土地使用权剩余年限的行为属于违约。

从前述案例综合来看，房开企业面临诉讼的主要原因在于没有履行如实告知的义务。随着时间的推进，房开企业未如实告知购房者土地使用权年限的问题会越发凸显，并且在这过程中住宅建设用地使用权续期费用标准也会得以完善。那么房开企业未如实告知购房者土地使用权年限的行为，其造成的违约赔偿损失就有了法律依据，届时就不会出现房开企业只被认定为违约而不赔偿购房者的局面。

面对上述问题，房开企业要遵循诚实信用原则，房开企业应当做到以下几点：

（1）在销售、宣传过程中必须如实告知购房者房屋的土地用途。首先，《暂行条例》规定居住用地最高使用年限为70年、商业用地的最高使用年限为40年、综合用地的最高使用年限为50年。如果不如实告知，，在特殊情况下可能会构成欺诈，房开企业极有可能被判令解除合同，并赔偿购房者的损失。

（2）在销售商品房屋的过程中，要明确告知购房者房屋的土地使用权年限。部分土地在开发过程中，因为多种原因，开发建设的时间很长，导致购房者交付取得房屋时剩余的土地使用年限较短。购房者花了近70年的土地出让金，实际上得到的土地使用权年限严重不足70年。与上文叙述相同，房开企业的此种行为，已经构成了违约，业主会向法院起诉索要赔偿。

“水能载舟，亦能覆舟”。房开企业保障好公民的房屋所有权亦能促进自我良好的发展，反之则会面临各种索赔纠纷。可以预见，随着法律的修订和完善，争议已久的建设用地使用权续期费用问题就会得以规范。不同于其他一般商品，房屋关系着公民最基本的生活权利，相关法律的完善和制定会落实《产权保护意见》保护产权、保障民生的精神。

房开企业在以营利为目的的商业活动中，同时要肩负起保障公民享有长久、稳定、良好房屋所有权的社会责任。唯有如此，才能促进企业自身的健康发展。

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