近年以来由于房地产行业的持续走低，大型房地产企业的烂尾、崩盘，导致房地产企业的施工单位及其他债权人难以收回款项，纷纷采取以房抵款的形式冲抵其对房地产企业的工程款和到期债权，在“以房抵款”的过程中，各债权人基于规避税费及快速变现的需求，在与房地产企业签署“以房抵款”的协议后并未实际将相关不动产转移登记至债权人名下，而仅采取网签的形式固定权利，在本文中笔者将结合相关法律规定对于采取此种形式“以房抵款”的法律风险作出分析。

一、关于“以房抵款”协议的法律效力

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条【让与担保】第一款“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”的规定，房地产企业与债权人签订的“以房抵款”协议整体有效，但是合同中约定的“债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有”的内容会被认定为无效约定，该合同部分内容无效并不影响合同其他部分的法律效力。

二、债权人如何实现“以房抵债”协议的目的

笔者认为虽然“以房抵债”的协议有效，但签订该等协议的债权人并不当然可以取得相关不动产的物上担保的权利，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条【让与担保】第二款“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”的规定，笔者认为债权人在签订“以房抵债”协议后取得是参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先受偿的权利，但该等权利取得应当以“完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”为前提条件。

以房产为例，若债权人仅签订“以房抵债”协议，但未办理任何登记公示手续，若房地产企业将相应房产转让给其他善意第三人并办理转移登记的，该债权人无权要求房地产企业及该善意第三人返还房产；若相关不动产在协议签订后被查封的，该债权人的权利也仅为一般债权，并不能获得对抗查封或其他抵押权人的权利；同时，债权人与项目产权人之间也并无买卖相关不动产的真实意思表示，“以房抵债”协议约定的仅是债权偿还的方式，债权人难以被认定为买受人，难以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》的相关规定，以买受人身份提起执行异议并获法院支持。

何谓“完成财产权利变动的公示”，笔者认为在不转移登记产权的情况下，债权人在签订“以房抵债”协议后至少应当完成相应房产的网签和预告登记，方可以达到“完成财产权利变动的公示”的条件，债权人才有可能就相关不动产获得物权上的权利，才可能达到债权人签订“以房抵债”协议后，以相关不动产变现的款项优先受偿的权利。

综上所述，“以房抵债”协议在不动产完成产权转移登记前，并无法达到债权人要求的获得不动产产权以冲抵债权的目的，但是在签订“以房抵债”协议后，“完成财产权利变动的公示”后——网签加预告登记——债权人参照法律关于担保物权的规定，可以获得就相关房屋拍卖、变卖、折价优先受偿的权利。