一、建设工程款优先受偿权的适用基础争议观点

目前实务中对于“能否主张建设工程款优先受偿权是以合同是否有效为前提”存在两种不同的观点。

1、第一种观点认为，主张建设工程款优先受偿权不以合同有效为前提。即使合同无效，只要工程验收合格，承包人依然可以依据《民法典》第807条主张建设工程款优先受偿权。

此种观点的主要依据是《民法典》第793条，持该观点的审判者认为，主张建设工程款优先受偿权的前提条件是承包人可以向发包人主张工程价款，在建设施工合同无效的情形下，如果工程验收合格，承包人仍可依据合同向发包人请求支付工程款。既然承包人有权主张工程款，理所当然可以主张建设工程款优先受偿权。

2、第二种观点则认为，主张建设工程款优先受偿权必须以合同有效为前提。合同无效，承包人则不享有建设工程款优先受偿权。持该观点的审判者认为，主张建设工程款优先受偿权的前提是存在有效的合同之债，当合同无效时，则不存在主张权利的基础。另外，《民法典》第793条中“折价补偿”的权利基础是不当得利之债，而优先受偿权是以合同之债为基础的，二者的法律基础并不一致。所以无效合同并不能依据《民法典》第793条主张优先受偿权。

在2015年《全国民事审判工作会议纪要》中，最高院直接将该问题的两种观点列明，但并未明确说明应当适用哪种观点，导致各地法院同案不同判的现象频出。

另外，建设工程款优先受偿权本身的权利属性也存在争议。

二、建设工程优先受偿权权利属性争议

1、留置权说

该观点的学者认为，首先建设工程施工合同本就属于承揽合同，只是因为承揽标的的特殊性，相应地作出了特殊的规定。其次，承包人对建设工程具有控制权，符合行使留置权对承揽物必须占有的条件。最后，建设工程款优先受偿权基本符合留置权的物权属性、法定性，《民法典》第807条规定承包人可请求对建设工程进行拍卖或折价，以此实现工程款的受偿，具有明显的物权属性，并且该项权利由法律规定。

另外，当时的建设部联合其他相关部门在1991年颁布的《建设工程施工合同条例》中规定“若发包人违反法律规定或不按照合同约定向承包人支付工程款，承包人可留置部分或全部工程，并予妥善保管，该费用由发包人承担”。虽然该条例已经被废除，但是从历史解释的角度上看，我国在创立建设工程价款优先受偿制度的初期时，就将其定性为留置权。

2、法定优先权说

该学说的支持者认为，建设工程款优先受偿权是不同于留置权和抵押权的优先权利。优先权是基于公平原则，为了维护稳定的社会秩序，赋予某类债权人对债务人的某一特殊财产享有优先于其他一般债权人优先受偿的权利。在2002年的《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》中第4条直接称建设工程款优先受偿权为“优先权”。

3、法定抵押权

法定抵押权是指，抵押权人的权利由法律规定直接获得，与一般的抵押权设立相比，法定抵押权不需要当事人之间订立合同，也不需要为抵押物办理抵押登记或转移财产标的占有等。

根据《民法典》第807的规定，发包人未按照约定支付价款的，经过承包人催告后仍不支付的，承包人可行使建设工程款优先受偿权。主张该项权利不需要当事人进行约定，也不需要办理权属登记等，故建设工程优先受偿权符合法定抵押权的权利特征。