孙家伟  

重庆静昇律师事务所 专职律师

重庆静昇律师事务所党支部 青年委员

物业费即物业管理费，是物业服务企业为物业所有权人或使用者提供诸如公共卫生清洁、公用设备维护等服务而收取的费用。物业费多少与物业服务等级和房屋建筑面积有关，物业服务等级越高，物业费单价越高，房屋建筑面积越大，承担的物业费越多。

物业服务分为前期物业服务和物业服务两种。前期物业服务是指建设单位聘请的物业管理公司提供的物业服务。物业服务则是指业主或业主大会聘请的物业管理公司提供的物业服务。

在业主大会成立之前，由建设单位选聘提供前期物业服务的物业公司。根据《物业管理条例》，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。

业主大会成立之后，可由业主大会选聘物业服务企业，再由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”业主也可自己设立物业管理公司管理小区，例如长沙市芙蓉区建安新商汇小区的业主投资成立长沙新商汇物业管理有限公司，并服务于自己的小区，不仅解决了持续八年的物业管理混乱问题，还能每年向业主发放可观的公共收益红包。

不论是购买预售房屋还是存量房屋，人们买房时往往只关注物业服务费价格。只关注价格是普通民众最朴素的情怀，但这也给了建设单位或物业服务企业设计合同陷阱的可乘之机。现实中，建设单位不按规划修建公共设施、物业服务偷工减料等现象困扰着物业权利人。为了预防掉入物业服务陷阱，笔者认为需要弄明白以下几个问题：建设单位如何选聘前期物业服务企业？前期物业服务费如何确定？前期物业服务合同有效期是多久？如何监督物业公司提供合格的物业服务？

一、建设单位选聘前期物业服务企业的方法

《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位选聘前期物业服务企业的方法有两种，一种是招投标，这是通用方法；另一种是协议选聘，这种方法的适用需要满足两个条件：一是投标人少于3个或者住宅规模较小，二是经物业行政主管部门批准。至于“住宅规模较小”的界定，由地方人民政府制定细则予以明确。例如《重庆市物业管理条例》规定“住宅建筑面积少于三万平方米的”属于住宅规模较小的情形。

值得注意的是，经笔者抽样检索，《北京市物业管理条例》和《山东省物业管理条例》均没有规定协议选聘物业服务企业的方式。《北京市物业管理条例》规定，“鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。”《山东省物业管理条例》规定，“住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。”笔者认为，这样的现象并非偶然，而是招投标方式具有公平、公开的特性，在各方监督之下，能够保证最大的公正性。协议选聘则留给了协议双方串通、勾兑的空间，最终侵害的是小区业主的权益。

二、前期物业服务的收费标准

《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）规定，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

物业服务收费有两种定价形式，一是政府指导价，二是市场调节价，具体形式由地方政府确定。

就重庆市来说，前期物业服务费实行政府指导价。《重庆市物业管理条例》规定，“前期物业服务费实行政府指导价。”“建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平，且不得擅自超出政府指导价收费标准。”《重庆市物业服务收费管理办法》规定，“在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。”言外之意，业主或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务费则可适用市场调节价。

建设单位与物业服务企业确定前期物业服务费，签订前期物业服务合同后，应当及时向物业行政主管部门和价格主管部门备案。《重庆市物业管理条例》规定，“建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并自签订后十五日内报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。”《重庆市物业服务收费管理办法》规定，“在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的，建设单位应在政府指导价范围内，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报所在区县（自治县）价格主管部门。”

三、前期物业服务合同有效期

《物业管理条例》规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《重庆市物业管理条例》规定，“业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。”《北京市物业管理条例》规定，“前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

因此，一般来说，前期物业服务合同的有效期为建设单位与物业服务企业签订之日至业主委员会或居民委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日。

前期物业服务合同有效期间，并非都由业主缴纳前期物业服务费。一般来说，业主接房前，建设单位负责缴纳前期物业服务费；业主接房后，则由业主缴纳，但也不绝对，例如商品房预售或买卖合同约定了建设单位负责缴纳全部前期物业服务费，那么业主接房后也无需缴纳前期物业费。

至此，我们已经知道前期物业服务或者物业服务的由来，但如何保证物业服务企业提供符合合同约定的服务呢？这就需要了解一下物业服务监督制度。

四、对物业服务的监督

（一）物业承接查验

《物业管理条例》规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。《重庆市物业管理条例》规定，“承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。”

建设单位依法应当将业主享有的物业共用部位、公用设施设备移交给物业服务企业，物业服务企业承接时，应当对物业共用部位、公用设施设备进行查验。这样规定一是为了防止建设单位不按规划修建物业共用部位、公用设施设备或将物业共用部位、公用设施设备占为己有，二是为了明确物业服务企业自承接时起就负有了维护共用部位、公用设施设备的义务。若建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，建设单位和物业服务企业应当依法承担连带赔偿责任。

（二）物业服务信用管理

《物业管理条例》规定，“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”《重庆市物业管理条例》规定，“物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报，配合相关部门做好信用信息的核实等工作。物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的，应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息，书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并予以公告。物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。”

目前尚未建立全国性的物业服务信用信息平台，但可通过“国家企业信用信息公示系统”和“信用中国”等在线平台查询物业服务企业的信用信息，例如行政处罚、行政许可信息、年度报告信息等。

地方规范性文件方面，重庆市住房和城乡建设委员会于2019年9月12日印发了《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（试行）》（渝建发〔2019〕24号）。该文件指出“本办法所称信用信息，是指物业服务企业和物业项目负责人在本市行政区域内从事物业服务相关活动中形成的能够反映其信用状况的信息，包括基础信息、优良信息和不良信息。”该文件还指出“市住房和城乡建设委员会负责本市物业服务信用信息管理工作的指导和监督，建立市物业管理信用信息平台和信用信息档案，并纳入‘智慧住建’平台。”但目前并未有公开网站可查询重庆市物业管理信用信息。该文件的实际执行效果还有待观察。

（三）物业服务收费管理

《物业管理条例》规定，“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

《重庆市物业管理条例》规定，“市、区县（自治县）人民政府其他相关部门依据各自职责，负责物业管理区域内下列工作：……（三）市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等”。

《重庆市物业服务收费管理办法》规定，“物业服务企业可收取装修保证金作为装修管理措施，收取金额、退还时间和相关责任等由双方约定。物业装修期间产生的建筑垃圾弃土应由业主或物业使用人负责清运。委托物业服务企业清运的，清运费用由双方约定。除本条第一款、第二款规定外，物业服务企业不得收取与装修有关的其他费用。”“物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可根据双方约定向委托单位收取代收手续费。未实行“一户一表”的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。”“物业服务企业应按规定实行明码标价，在物业缴费区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。”

物业服务收费除物业服务合同约定的物业管理费外，还可能涉及合同约定以外的专项服务费、装修保证金、清运费、代收的水电气费等。其中专项服务费、装修保证金、清运费均可进行协商，达成一致的约定才具有法律效力。同时，物业服务企业也有义务将服务内容、标准以及收费项目、标准在物业缴费区域进行公示。政府监督方面，地方人民政府发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、市场监督管理部门均有责任加强对物业服务收费的监督，对乱收费的物业服务企业进行警示、行政处罚。

△前期物业服务合同与物业服务合同签订流程图

物业服务关系千家万户，享受与物业服务费价值相当的物业服务是物业权利人的合法权利。建设单位、物业服务企业均应遵纪守法，不得恶意串通，侵犯物业权利人的合法权益。物业权利人也要学法用法，才能发现身边的物业服务中的瑕疵、不足，还应积极维护自身合法权益，将合法诉求反馈给物业企业或者向有关部门投诉。相关行政部门更要有法必依，执法必严，违法必究，为人民群众享受到物有所值的物业服务保驾护航。